一般社団法人 不動産ビジネス専門家協会

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平成27年度 問9

土地の転貸借に関する次の1から4までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。


(判決文)


土地の賃借人が賃貸人の承諾を得ることなく右土地を他に転貸しても、転貸について賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が民法第612条第2項により賃貸借を解除することができない場合において、賃貸人が賃借人(転貸人)と賃貸借を合意解除しても、これが賃借人の賃料不払等の債務不履行があるため賃貸人において法定解除権の行使ができるときにされたものである等の事情のない限り、賃貸人は、転借人に対して右合意解除の効果を対抗することができず、したがって、転借人に対して賃貸土地の明渡を請求することはできないものと解するのが相当である。


1 土地の賃借人が無断転貸した場合において賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が無断転貸を理由に賃貸借契約を解除できないときであっても、賃貸借契約を合意解除したときは、賃貸人は転借人に対して賃貸土地の明渡しを請求することができる。


2 土地の賃貸人が転貸借について承諾を与えた場合には、賃貸人は、無断転貸を理由としては賃貸借契約を解除することはできないが、賃借人と賃貸借契約を合意解除することは可能である。


3 土地の賃借人が無断転貸した場合、賃貸人は、賃貸借契約を民法第612条第2項により解除できる場合とできない場合があり、土地の賃借人が賃料を支払わない場合にも、賃貸人において法定解除権を行使できる場合とできない場合がある。


4 土地の賃借人が無断転貸した場合、転借人は、賃貸人と賃借人との間で賃貸借契約が合意解除されたとしても、賃貸人からの賃貸土地の明渡し請求を拒絶することができる場合がある。

解説

正解 1

 

上記は、最高裁判決昭和62年3月24日の判決文の一部である。


1 誤り。上記判決文では、賃貸借契約の合意解除の効果を転借人に対抗することはできず、転借人に対して賃貸土地の明渡を請求することはできない、としており、本肢とは逆の論旨となっている。

 

2 正しい。転貸につき承諾している以上、無断転貸を理由として賃貸借契約の解除をすることはできないが、賃借人との合意によって賃貸借契約を解除することはできる。

 

3 正しい。賃借人が賃貸人の承諾なく第三者をして賃借物の使用または収益をなさしめた場合でも、賃借人の当該行為を賃貸人に対する背信的行為と認めるにたらない特段の事情があるときは、賃貸人は民法第612条第2項により契約を解除することはできない(最高裁判決昭和28年9月25日)。また、たとえ賃料の不払いがあったとしても、賃貸借契約の基礎たる相互の信頼関係が破壊されているものとはいえないような特段の事情がある場合には、賃貸人が、賃料不払を理由として賃貸借契約を解除することは許されない(最高裁判決昭和44年11月27日)。

 

【民法】

(賃借権の譲渡及び転貸の制限)

第612条  賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。

2  賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

 

4 正しい。上記判決文のとおりである。