一般社団法人 不動産ビジネス専門家協会

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平成27年度 問12

賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間5年として借地借家法第38条に定める定期借家契約(以下「定期借家契約」という。)を締結する場合と、期間5年として定期借家契約ではない借家契約(以下「普通借家契約」という。)を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借地借家法第40条に定める一時使用目的の賃貸借契約は考慮しないものとする。


1 賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。


2 賃貸借契約開始から3年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。


3 期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。


4 賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。

解説

正解 1


1 正しい。登記がなくても建物の引渡しがあったときは、賃借権を第三者に対抗できる(借地借家法第31条)。この規定は強行規定であり、賃借人に不利な特約は無効とされている(借地借家法第37条)。このことは定期借家でも普通借家でも同様である。


【借地借家法】

(建物賃貸借の対抗力等)

第31条  建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。

2  民法第566条第1項 及び第3項の規定は、前項の規定により効力を有する賃貸借の目的である建物が売買の目的物である場合に準用する。

3  民法第533条の規定は、前項の場合に準用する。


【借地借家法】

(強行規定)

第37条  第31条、第34条及び第35条の規定に反する特約で建物の賃借人又は転借人に不利なものは、無効とする。


2 誤り。普通借家契約においても定期借家契約においても、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約は有効である(借地借家法第32条第1項)。なお、定期借家契約の場合、賃料不減額特約も有効である(借地借家法第38条第7項)。


【借地借家法】

第32条  建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

(第2項、第3項略)


【借地借家法】

(定期建物賃貸借)

第38条 (第1項から第6項略)

7  第32条の規定は、第1項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。


3 誤り。造作買取請求権(借地借家法第33条)は強行規定ではなく、特約によって排除することも可能である。


4 誤り。そもそも中途解約条項が定められていなければ、中途解約をすることはできない。したがって、中途解約ができない旨の特約は原則として有効である。但し、定期借家契約のうち、居住用で床面積200平方メートル未満の建物に係るものについては、中途解約条項がなくても賃借人から解約の申し入れができる場合を定めており、これに反する特約は無効とされている(借地借家法第38条第5項、第6項)。



【借地借家法】

(定期建物賃貸借)

第38条 (第1項から第4項略)

5  第1項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借(床面積(建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積)が200平方メートル未満の建物に係るものに限る。)において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から1月を経過することによって終了する。

6  前2項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。

(第7項略)