一般社団法人 不動産ビジネス専門家協会

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不動産オーナーのための税務のイロハ

 1000字これはブログのイメージです。今回より、不動産オーナーが良く遭遇する税金に関するテーマをポイント解説させて頂きます。第1回目は、世間でよく聞く借入で賃貸物件を建てる相続税対策についてです。

 

 この対策のポイントは、「建物の評価は固定資産税評価額によること」「借家権割合、借地権割合が評価上控除されること」の2点になります。これはブログのイメージです。

 

 建物の固定資産税評価額は、文字通り固定資産税を課税するときに用いる評価額ですが、相続税の評価上もこれを使います。この評価額は建物建築費用の50%程度になることが一般的です。つまり、建築費用1億円の建物が、相続税の世界では5千万円として評価されることで、その差額が評価下げになります。これはブログのイメージです。

 

 また、この建物が賃貸されている場合には、建物は貸家として借家権割合が、土地は貸家建付地として借家権割合と借地権割合を考慮した割合が控除されるため更に評価額は低下します。

 

 このように、対策により評価下げによる相続税の節税が実現できましたが、果たして何も問題はないのでしょうか。 次回は、この対策の注意点、落とし穴について考えてみたいと思います。

賃貸物件を建築による相続税節税効果がどの程度なのか、前回の記事で確認しました。その節税効果から、賃貸物件を建築する不動産オーナーも多いと思います。

 

 但し、この対策には注意すべき点があります。それは、「節税効果は賃貸物件建築直後が最大である」という点です。

 

 借入金は、毎年の賃料収入から返済していくため残高が逓減していきます。そのため、債務控除で引くことができる借入金の金額が減少するため、相続税の節税効果が年々減少していくことになります。

 

 また、この建物が賃貸されている場合には、建物は貸家として借家権割合が、土地は貸家建付地として借家権割合と借地権割合を考慮した割合が控除されるため更に評価額は低下します。

 

 上記の具体例では、建築から25年後の課税価格は、建築前の課税価格と同水準まで戻っています。また、この具体例では「借入金は賃料収入で弁済可能とし、収支差額はない」=「借入金返済後の税引後所得の蓄積はない」として組んでいますが、現実には税引後所得が蓄積するケースが散見されます。

 

 「人生90年時代」を迎えている我が国においては、このような建築後の節税効果の減少にも注意し、相続税対策を行う必要があるでしょう。

 

 

この記事の執筆者

 

花光慶尚

税理士

 

花光慶尚税理士事務所

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