一般社団法人 不動産ビジネス専門家協会

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免許更新ができない⁉ 宅地建物取引業免許の事務所要件(最終回)

 宅地建物取引業を営む事務所として、レンタルオフィスを使用するケースがあります。
免許制度における事務所の形態については、「物理的に宅建業の業務を継続的に行える機能をもち、社会通念上も事務所として認識される程度の独立した形態を備えていることが必要」とされています(東京都宅地建物取引業免許申請の手引より)。
 自宅兼事務所や他社と同フロアに事務所を構える場合に、居住部分や他社と使用する事務所スペースが明確に区分され、かつ、出入口が別々に設けられている(共有部分を通ってそれぞれの専有部分に入室できる)などの条件が求められることは周知のとおりですが、これはサービス契約や利用契約に基づくレンタルオフィスの場合も同様です。
 宅建業を営む事務所としての体裁や独立性が保たれた専有スペースを有していれば、自己所有の建物や賃貸している事務所を使用する場合と同様に、レンタルオフィスでも免許を受けることができます。
 しかし、レンタルオフィスの中には、契約者が固有の事務所を持たない場合や、契約者以外の事務所利用を禁止する場合があります。そのため、東京都ではレンタルオフィスで宅建業を営む場合、契約書等にて次の条件が見て取れるかの確認が行われています。

 

① 契約期間中借り受けた専有部分(オフィス)を24時間365日独占的かつ排他的に使用することができること
② 専有部分に契約者以外の第三者(顧客等)を向かい入れることができること

 

 上記の内容が契約書等にて確認できない場合は、オフィス運営者から当該事項を証明する書面を受けることになります。
 と、ここで問題となるのが、免許更新手続きにおいて、この指摘を受けたときです。
 新規申請や前回の更新申請、あるいは事務所移転に係る変更届出を行った際には指摘されなかった事項について、突然「レンタルオフィスは原則NGだ」と言われたり、これまで用意したことのない追加書面を求められたりするわけですから、不満を覚える申請者も少なくないと思います。
 また、追加資料の提出で認められればよいのですが、結果的に事務所要件を欠くと判断され、更新にあたり事務所移転を余儀なくされたというケースもあると聞いています。これはもう大問題ですね。
宅地建物取引業者にとって、免許を維持することが最も重要であることはいうまでもありません。
 レンタルオフィスで宅建業を営んでいる方や、事務所の形態に不安な要素がある方は、免許更新期間に入る前に、免許権者や免許申請業務の専門家である行政書士に相談されることをおすすめします。(終)